Отказ от ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве»

19.07.2017

Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» Елена Андреева прокомментировала выдвинутую недавно в Республике Башкортостан идею инициировать запрет указанного выше закона. Как следовало в инициативе, борьбы за права обманутых дольщиков недостаточно, они все равно появляются, поэтому проще запретить долевое строительство в принципе.

В Республике, как считается, присутствует около 2000 дольщиков, несмотря на то, что именно 214 Закон должен был защитить их права и дать возможности приобрести квартиры на этапе строительства дешевле. Как ни странно, пайщиков жилищных кооперативов, которые считают, что их права ущемлены, пока намного меньше, хотя всегда считалось, что именно долевое участие защищает права покупателя новостройки.

К сожалению, долевое участие не гарантирует того, что застройщик достроит дом, а страховку в нашей практике пока не получил ни один дольщик, хотя наверное даже и не пытался. Однако, если бы не ФЗ №214 вкупе с программой господдержки, мечта многих о своей квартире так и осталась бы мечтой. Так хорош или плох этот закон, и что может случиться, если вдруг его отменят полностью? Это лишь мое мнение…

Запрет долевого строительства сложно выполним сейчас, хотя закон действительно себя во многом не оправдал. Я сомневаюсь, что это удастся достичь. Запретить долевку полностью, - это как минимум создать в будущем очередной дефицит жилья. И как максимум  - лишить людей мечты, возможности и системо образующей отрасли. Действительно, строительство есть системообразующая отрасль, которая дает людям работу, производителям – заказы и тд. В этом случае мы можем прийти только к полному огосударствлению отрасли, а небольшое количество частных застройщиков, строящих полностью за свой счет и продающее квартиры только после сдачи, будут продавать ограниченное количество дорогих объектов не для всех. Но это крайняя ситуация, и в ее развитие верится с трудом.

Если же долевое строительство не запретят, а существенно ограничат, может случиться нехватка определенного класса жилья и, скорее всего, застройщиков станет меньше. Уже сейчас есть высокая конкуренция застройщиков за потенциального покупателя, в том числе из-за того, что строительство ведется за счет привлекаемых от покупателей денег. Лишить застройщиков возможности привлекать дольщиков сейчас – это поставить под угрозу завершение строительства некоторых объектов, давайте уже признаем это прямо. Но даже если предположить, что все все достроили, и следующие объекты строятся уже без долевки, то можно посмотреть зарубежные примеры. Кстати, зарубежные рынки недвижимости и их изучение иногда дает возможность получить интересные выводы о том, как бы могло бы быть, если бы. Например, в мире все новостройки, как более современные и продвинутые объекты, почти всегда стоят дороже вторичного рынка, и в большинстве случаев сдаются в чистовой отделке, а то и в целом в «упакованном» виде заезжай-живи, что собственно и позволяет их продавать, несмотря на более высокую цену. На нашем же рынке новостройка -  полуфабрикат квартиры даже в сданном доме. Заезжай и живи тут даже и не пахнет, нужно делать ремонт и часто потратить до половины стоимости квартиры еще. Плюс конечно в том, что эти затраты размазываются на более длительный период.

Вот такой пример еще. Мы занимаемся недвижимостью в Турции, в силу их законодательства, там нет понятия «долевого участия», продажа объектов начинается уже на более высокой стадии строительства и сразу выдается свидетельство о праве собственности, за исключением рассрочки, когда право собственности переходит после полной оплаты. Понятно, что инфраструктура комплексов совершенствуется и улучшается с каждым годом, но из-за этого новостройки в Турции стоят дороже вторичного рынка до полутора раз.  Зато их качество как полностью упакованного объекта заставляет позавидовать. Естественно, когда человек хочет сэкономить, он покупает то, что дешевле, но далеко не всегда, так как качество и сервис в современном мире немаловажны. Если у нас будут такие же последствия, то новое жилье станет доступно только определенной категории людей, а власти страны все-таки держат курс на обеспечение жильем широких масс населения. 

Ну и последнее. Новые требования закона довольно серьезно ограничивают застройщика, но опять-таки не гарантируют, что он достроит дом. В истории есть масса примеров, когда все с документами в порядке у застройщика, и оформление покупки ведется корректно. А дом в итоге достраивал кто-то другой. А чтобы выполнить когда-то требования страхования, стоимость страховки фактически повышала цену квартиры. То же и сейчас, чтобы соблюсти все требования, застройщик повышает цены, либо уходит в класс дешевых объектов, экономит на качестве. Вероятнее всего, многие из застройщиков будут отказываться от ДДУ в пользу жилищно-накопительных кооперативов согласно ФЗ №215, кто бы и что бы про них не думал. В целом же еще одним минусом отказа от возможности строить и продавать строящееся может стать ограничение конкуренции и даже монополизм.